Schenkung zu Lebzeiten: So weisen Sie dem Finanzamt den Immobilienwert korrekt nach

Roland Weiß – 08.05.2026

Wer zu Lebzeiten eine Immobilie verschenkt, verfolgt meist ein Ziel: Das Familienvermögen sichern und die künftige Erbschaftssteuer durch die Nutzung von Freibeträgen minimieren. Doch Vorsicht: Das Finanzamt ist bei einer Schenkung immer mit im Boot – und es schätzt den Wert Ihrer Immobilie oft höher ein, als er tatsächlich ist.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Wertermittlung durch das Finanzamt funktioniert und warum ein professionelles Gutachten Ihr wichtigster Trumpf sein kann.

Das Finanzamt rechnet nach Schema F

Wenn Sie eine Immobilie verschenken, meldet das Notariat dies dem Finanzamt. Die Behörde ermittelt daraufhin den sogenannten Grundbesitzwert. Das Problem dabei: Das Finanzamt führt keine Besichtigung vor Ort durch. Es nutzt standardisierte Massenbewertungsverfahren (nach dem Bewertungsgesetz).

Diese Pauschalbewertungen haben entscheidende Nachteile für Sie:

• Individuelle Mängel (z. B. feuchte Keller, veraltete Heiztechnik, Dachsanierungsstau) werden nicht berücksichtigt.
• Rechte und Lasten (z. B. Wohnrechte oder Nießbrauch) werden oft nicht marktgerecht in Abzug gebracht.
• Aktuelle Marktschwankungen werden nur verzögert abgebildet.

Das Ergebnis: Der vom Amt festgestellte Wert liegt oft deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert – und Sie zahlen unnötig hohe Schenkungssteuer.

Die „Öffnungsklausel“: Ihr Recht auf den niedrigeren Wert

Der Gesetzgeber weiß, dass pauschale Berechnungen ungenau sein können. Deshalb gibt es die sogenannte Öffnungsklausel (§ 198 BewG). Sie besagt: Wenn Sie nachweisen können, dass der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt berechnete Wert, muss das Finanzamt den niedrigeren Wert ansetzen.

Dieser Nachweis kann jedoch nur durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen erbracht werden.

Wann sich ein Gutachten bei einer Schenkung besonders lohnt

1. Bei hohem Sanierungsstau: Wenn die Immobilie seit Jahrzehnten nicht modernisiert wurde, spiegelt der Pauschalwert des Amtes dies nicht wider. Ein Gutachter dokumentiert jeden Mangel präzise.
2. Bei hohen Freibeträgen: Besonders wenn der Wert der Immobilie nahe an den Freibeträgen (z. B. 400.000 € für Kinder) liegt, kann ein Gutachten den Ausschlag geben, ob Steuern anfallen oder nicht.
3. Bei Nießbrauch und Wohnrechten: Diese mindern den Wert einer Schenkung erheblich. Eine exakte versicherungsmathematische Berechnung durch einen Experten ist hier unerlässlich.

Warum ein zertifizierter Sachverständiger (ISO 17024) wichtig ist

Das Finanzamt stellt hohe Anforderungen an die Akzeptanz von Gutachten. Einfache Maklerbewertungen oder Kurzgutachten werden in der Regel nicht anerkannt.

Ein Gutachten von Roland Weiß erfüllt die höchsten Qualitätsstandards:

• Zertifizierung nach ISO/IEC 17024: Diese Zertifizierung ist ein anerkannter Nachweis für höchste Kompetenz und wird von Finanzbehörden geschätzt.
• Methodische Sicherheit: Wir arbeiten strikt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
• Ortskenntnis: Besonders in dynamischen Regionen wie dem Landkreis Eichstätt oder Ingolstadt kennen wir die realen Kaufpreise.

Fazit: Agieren statt Reagieren

Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht vom Schreibtisch aus durch eine Behörde festlegen. Eine Schenkung zu Lebzeiten ist ein kluger strategischer Schritt – aber nur, wenn auch die steuerliche Bewertung stimmt.

Hinweis: Roland Weiß bietet Schenkungsgutachten nach §198 BewG erst ab Ende 2027 an.