Verkehrswert vs. Beleihungswert: Was die Bank rechnet und was das kostet

Roland Weiß – 22.05.2026

Wer eine Immobilie kaufen möchte und dafür einen Kredit benötigt, stolpert bei den Verhandlungen mit der Bank unweigerlich über zwei Begriffe: Verkehrswert und Beleihungswert.

Für viele Immobilienkäufer klingt das zunächst nach ein und demselben Ding. Schließlich beschreiben beide Begriffe den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Doch für die Bank liegt zwischen diesen beiden Werten eine riesige Sicherheitsmarge – und genau diese Marge entscheidet darüber, ob Sie den Kredit bekommen und wie hoch Ihre monatlichen Zinsen ausfallen.

Wir dröseln das finanzielle Zahlenspiel auf: Was rechnen die Banken im Hintergrund und mit welchen Kosten müssen Sie für diese Berechnungen rechnen?

Der Verkehrswert: Das Hier und Jetzt auf dem Markt

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist der Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden könnte. So steht es in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB).

Kurz gesagt: Der Verkehrswert spiegelt die aktuelle Realität am Immobilienmarkt wider. Er berücksichtigt die aktuelle Nachfrage, die Lage, den Zustand des Hauses und die Preise vergleichbarer Objekte in der direkten Nachbarschaft. Wenn Sie heute ein Haus für 500.000 Euro kaufen und dieser Preis durch ein Gutachten gestützt wird, dann ist das der aktuelle Verkehrswert.

Der Beleihungswert: Die eiserne Sicherheitslinie der Bank

Hier kommt die Bank ins Spiel – und die denkt nicht in Monaten, sondern in Jahrzehnten. Eine Bank vergibt Immobilienkredite meist über 20, 30 oder mehr Jahre. Da der Immobilienmarkt schwankt, darf die Bank bei ihrer internen Risikoanalyse nicht vom aktuellen, eventuell überhitzten Marktpreis ausgehen. Sie muss sich fragen: Was ist die Immobilie auch in Krisenzeiten bei einer eventuellen Zwangsversteigerung noch sicher wert?

Das Ergebnis dieser vorsichtigen Kalkulation ist der Beleihungswert. Gesetzlich geregelt ist dies in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Als Faustformel gilt: Der Beleihungswert liegt in der Praxis fast immer rund 10 bis 20 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert. Spekulative Elemente oder kurzfristige Markttrends werden einfach herausgerechnet.

Die Beleihungsgrenze: Der finale Kreditrahmen

Vom ohnehin schon reduzierten Beleihungswert zieht die Bank nun noch einen Sicherheitsabschlag ab – den Risikoabschlag. Das Ergebnis ist die Beleihungsgrenze, die bei den meisten Banken bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes liegt. Nur bis zu dieser Summe vergibt die Bank ein günstiges, durch die Immobilie abgesichertes Darlehen (Realkredit). Alles, was Sie darüber hinaus an Kreditsumme benötigen, kostet einen saftigen Zinsaufschlag oder muss durch Eigenkapital gedeckt werden.

Was kostet die Wertermittlung der Bank?

Da die Bank den Wert der Immobilie im eigenen Interesse prüfen muss, stellt sich die Frage, wer die Kosten für diese Gutachten und Wertermittlungen trägt. Hier hat sich die Rechtslage in den letzten Jahren drastisch zugunsten der Verbraucher verändert.

Interne Wertermittlung der Bank (Kostenfrei)

Wenn Sie einen Standard-Kredit anfragen und die Bank intern den Beleihungswert schätzt (z. B. durch eine Desktop-Bewertung oder einen eigenen Gutachter), darf sie Ihnen dafür keine Gebühren in Rechnung stellen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Ermittlung des Beleihungswertes eine gesetzliche Pflicht der Bank zur eigenen Risikoabsicherung ist. Diese Kosten dürfen nicht auf den Kunden umgelegt werden – weder als separate Gebühr noch versteckt in den Bearbeitungskosten.

Externes Verkehrswertgutachten (Kostenpflichtig)

Anders sieht es aus, wenn Sie selbst ein offizielles, unanfechtbares Verkehrswertgutachten von einem freien, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen benötigen – etwa weil es Unstimmigkeiten über den Kaufpreis gibt, bei einer Erbstreitigkeit oder für das Finanzamt.

Die Kosten für ein solches umfassendes Gutachten richten sich meist nach dem ermittelten Verkehrswert der Immobilie oder werden als Festpreis vereinbart. Als grobe Orientierung gilt: Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro kostet ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten meist zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Kurzgutachten für den reinen Privatgebrauch sind oft schon ab 500 bis 1.000 Euro zu haben.

Fazit: Die Diskrepanz einplanen

Wer eine Immobilie finanziert, darf den Kaufpreis (Verkehrswert) nicht mit der Summe gleichsetzen, die die Bank bereitwillig zu Top-Konditionen finanziert. Weil Banken mit dem vorsichtigen Beleihungswert rechnen, entsteht oft eine Finanzierungslücke. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, um diese Lücke zwischen Kaufpreis und Beleihungsgrenze zu schließen, desto besser werden die Zinsen, die Ihnen die Bank am Ende anbietet.